用巴菲特的三類資產構架來分析房產屬性，最核心的就是能不能創造價值，收益從哪來房產。能持續產生現金流，屬於生產性資產，值得長期投資；靠別人接盤抬價賺錢，是不創造價值的資產，要警惕；自己用、不產生收益，歸屬消費品。
本刊特約 莫浩然/文
最近這段時間，我身邊不少朋友、鄰居都在跟房子較勁房產。
有的在賣房，掛牌價比起之前的歷史高點已經降了，可買家一來看房，繼續往下砍價，一來二去談不攏，有些朋友索性就不賣了，覺得不如先攥在手裡等一等房產。
還有另一撥朋友，心態反過來，現在比較糾結：目前行情冷，價格也下來了，要不要趁這個時候把小房子賣了，換套大的改善一下居住？想換，又怕後面還會跌；不換，又怕錯過眼下的低價機會，左右拿不定主意房產。
與其如此搖擺不定，不如套用巴菲特的投資邏輯來分析一二房產。
為什麼這麼在意房子
對我們當下的大多數人來說，一提起“資產”，最先想到的肯定是房子房產。畢竟多數人這輩子最大的一筆開銷就是花在房子上了，每月工資發下來，先把房貸扣了，剩下的才敢規劃其他，這種沉甸甸的感覺，不用我多說，經歷過的都懂。
但房子的屬性從來不是固定的，全看你怎麼看待它房產。
如果你把它當“家”房產，就是為解決一家人住得安穩的問題，那它就是實打實的剛需品，跟家裡的床、餐桌沒兩樣，是過日子離不了的東西；
如果你靠它出租收租金房產，每個月能有筆穩定進賬，能補貼家用，那它就是“能自己賺錢”的資產，跟好股票每年給你分紅是一個道理；
如果你買了之後主要目的是盼著房價漲了賣差價，那它就成了博弈的工具，能不能賺錢全看後面有沒有人願意接盤房產。
其實不光房子，所有帶點“資產屬性”的東西都這樣：漲的時候大家搶著買，生怕晚了沒份；跌的時候躲著走，哪怕便宜也不敢碰——就像A股跌到3000點以下，明眼人都知道估值低了，可沒幾個人敢下手，怕“抄在半山腰”房產。
現在樓市也這樣，不少人喊“房子比人多，房地產要涼了”“出生率降了，未來沒人買房”，慢慢地，“不碰房產”彷彿成了社會共識房產。
我認為這些觀點說得太絕對了房產。
只要社會在發展，人想過更美好的日子，對“住得更舒服”的需求就不會停下，這隻會跟著生活水平升級，不會降級房產。尤其核心城市、核心地段，從來都不缺吸引力。可能受市場情緒影響房價短期會有波動，但長期來看，需求一直在，房價就有支撐。
而且這種需求不是單一的，是一層接一層的“梯度需求”房產。
只要經濟條件允許，大家對“住”的要求只會往高走，不會隨便將就，沒法輕易妥協房產。
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而且房地產天然就是最重要的資產形式房產。根據住建部2025年6月釋出的《全國建築存量調查報告》，中國家庭總資產中房地產佔比為66.7%。中國人民銀行《2024年中國城鎮居民家庭資產負債調查報告》顯示，城鎮家庭房地產佔比約74%。
從全球來看，除了美國靠股市安置存量財富，大部分國家的老百姓都是以房產和存款為主，為什麼？因為股市長期走慢牛的少，對大部分普通人來說，房子看得見摸得著，還能住，比股票踏實房產。
用巴菲特的方法將資產分類
關鍵問題來了：我們花這麼多錢在房子上房產，它到底是能“錢生錢”的好資產，還是隻是一筆大開銷？
作為一名價值投資者，我認為可以用巴菲特的“三類資產”框架來分析房產。這個框架核心就看兩點：能不能創造價值，收益從哪來。搞懂這兩點，資產屬性就清楚了。
巴菲特把所有資產分成三類，第一類：靠利率賺錢的資產房產。像現金、銀行存款、國債、企業債券，都屬於這類。它們的收益全靠利率，利率高就多賺點，利率低就少賺點，跟貨幣直接掛鉤。
但致命問題是抗通脹能力太差房產。法幣時代長期的通脹是必然的，根據in2013dollars.com的資料，從1900年到2025年，美元的購買力下降了約97.387%，現在的1美元購買力相當於1900年的2.613%。
所以長期下來，第一類資產根本跑不贏通脹，只能算“暫時放錢的地方”，不是能真正增值的資產房產。
第二類：不創造價值的資產房產。比如黃金、白銀、字畫古董、投機性大宗商品，都屬於這類。它們自己不會賺錢：黃金不能生利息，字畫不能收租金，你拿著它們，唯一的指望就是“後面有人覺得它更值錢，願意出高價買走”。
這本質是零和博弈：你賺的錢，就是下一個人多花的錢；要是沒人接盤，這東西的“價值”瞬間就沒了房產。
第三類：能自己造血的資產房產。
這是真正有價值的資產，比如股票（背後是企業，能生產產品、提供服務，賺了錢給股東分紅）、農場（能種莊稼，年年有收成賣錢）、優質土地（能租給企業建廠或耕種，收租金），等等房產。
這類資產的核心是造血能力：它創造的價值會跟著社會需求而上漲，現金流也會跟著漲——農場的糧食漲價，企業的營收增加，租金也會提高房產。更重要的是它能抗通脹：通脹讓錢貶值，但它創造的新價值能把貶值的部分補上，長期下來肯定能增值。
房產算哪類資產
現在房產，又一問題來了：房產算哪類資產？
答案很簡單：房子沒有固定標籤，你怎麼用，它就是什麼屬性房產。同樣一套房，有人用成“搖錢樹”，有人用成“賭具”，有人用成“家”，本質完全是三回事。
如前所述，用於出租或經營，房產就是“生產性資產”，你買房是為了“靠運營賺持續的錢”，那它就是典型的第三類資產房產。
比如你在地鐵口買套小公寓，租給附近上班的白領，每月能穩定收到3000元租金；等周邊商圈建起來、地鐵線路開通，租金還能漲到4000元房產。這套房的價值，根本不看房價短期漲沒漲，只看“入住率”和“租金漲幅”。
再比如寫字樓、商場、酒店，這些房產的本質，都是用空間提供服務，換持續收益，跟企業用產品換營收的邏輯一模一樣房產。
巴菲特當年買喜達屋酒店，不是賭酒店資產會漲，而是算每間房每天能賺多少錢（行業裡叫RevPAR），未來能不能透過提升入住率、合理漲價，讓這個現金流一直漲房產。
這類資產符合生產性資產的定義：靠創造價值賺錢房產。
而如果用於投機，房產就是“不創造價值的資產”房產。買房後既不自住也不出租，只空著等房價漲了賺差價——這和黃金、字畫沒本質區別，都是第二類資產，不創造任何實際價值，只賭“下一個人願意花更高價接盤”。
最典型的就是閒置學區房：孩子用不上學位，嫌出租麻煩，就讓房子空著等漲價房產。這套房沒給任何人提供過一天居住服務，沒產生過一分錢租金現金流，它的價值全靠一個前提——接盤者也相信“學區房還能漲”。哪怕偶爾出租，租金對比房產總價微乎其微，核心目的還是押注房價上漲，本質就是零和博弈。
巴菲特對這類資產一直很警惕，他說過：“如果一個資產不能產生現金流，你買它的唯一理由是希望別人用更高的價格買走它，這本質是投機，不是投資房產。”
有人會反駁，土地就這麼多，對核心地段核心資源的需求只會越來越多，肯定能抗通脹房產。
這話不算錯，邏輯跟投資黃金是一樣的房產。但忽略了房產和黃金的關鍵差異——黃金的稀缺性（開採成本高、總量有限）經歷了人類歷史的檢驗，過去100年以美元計價年化漲4.9%，抗通脹能力很穩；可房產的“稀缺”太容易受影響：城市建新區會分流核心資源、限購房產稅會抑制需求、房子還會逐年折舊，抗通脹遠沒黃金“硬”。
從資料看，一線城市核心區確實有抗通脹潛力房產。北京朝陽核心區2010-2023年房價年均漲5%-8%，同期CPI才2%-3%，再加上1.5%-2%的租售比，綜合收益能覆蓋通脹；紐約曼哈頓、倫敦金融城過去50年也基本能跑贏通脹。
但換個場景就完全不同，東北某省會的“核心商圈”房，2015-2023年年化漲幅不足1%，CPI卻有2.5%，實際在貶值；而杭州未來科技城（強二線核心產業區）同期漲6%，穩穩跑贏通脹房產。本質是城市有沒有持續人口流入、產業活力，這才是抗通脹的核心，不是“核心地段”四個字。
就算在同一城市，核心區也可能失勢：新區分流資源後，老核心區的教育、醫療資源被稀釋，抗通脹能力自然下降房產。
對於意圖獲得房價上漲獲利的投資者來說，還有周期風險房產。日本1990年代房地產泡沫破裂時，東京銀座、新宿的稀缺性還在，但貨幣緊縮、企業破產、居民負債飆升讓需求崩了，10年房價跌超60%，部分割槽域至今沒回到泡沫前水平。不主動貢獻現金流的資產，其稀缺性扛不住系統性衝擊。
一線城市核心房是高門檻資產，抗通脹能力不是“天生的”，得看三個維度：城市基本面（人口、產業、資源）、經濟週期（別在泡沫高點入場）、政策環境（限購、房產稅、城市規劃）房產。拉長週期應該能跑贏通脹，但短期充滿不確定性，非常考驗判斷力。
如果是自住房，那麼它是消費品，不是投資品房產。這就不是巴菲特說的“投資資產”，更像你買的汽車、冰箱、手機：是解決“住”這個生活剛需的消費品。
為什麼這麼判斷？核心在兩點房產。
第一，自住房不“生錢”，還得“貼錢”：物業費要交、水管漏了要修、沒還清的房貸每月要還本金加利息，這些都是實打實的支出，沒有一分錢現金流入房產。
第二，它的核心作用是“住”，不是“賺”房產。你買它，是為了居家安穩，“不用再搬家”的踏實感，不是為了“倒手賺差價”。就像買汽車是為了通勤、帶家人郊遊，哪怕車開幾年會貶值，你還是要買，因為它解決“行”的剛需。
有人房產，認為我家房子漲了幾十萬元，這難道不是投資資產？
但巴菲特談投資資產，核心看能不能“錢生錢”房產。自住房就算漲了價，只要你不賣，賬面數字就變不成真金白銀，既不能幫你交這個月的物業費，也不能抵消房貸利息，算不上能兌現的投資收益。
所以自住房就是消費品，但因為城市土地的稀缺性，繁榮城市的房產事實上是最耐用的消費品房產。
總結一下，談資產歸類，我們不要被名字迷惑——不管是房產、股票還是基金，本質上都能用一套底層邏輯穿透：只看它能創造什麼價值房產。
能持續產生現金流（比如出租、經營），屬於生產性資產，值得長期投資；靠別人接盤抬價賺錢（比如投機炒房），是不創造價值的資產，要警惕；自己用、不產生收益（比如自住房），歸屬消費品，別當投資看房產。
房子是“好資產”還是“壞資產”，從來不是房子本身決定的，是你怎麼用它房產。
所以當下處理房產的核心問題，不是“該不該買”或“該不該賣”，而是先回答一個前提：你買房的目的，是“住得安穩”（自用）、“每月收租”（投資），還是“賭未來漲價”（投機）？想清楚了，決策邏輯會自然浮現房產。
如果是“消費品”（自用）：核心看“需求”和“能力”，真的需要更大的房子嗎？收入能支撐房貸和日常開支嗎？別為了“面子”硬扛超出能力的消費房產。
如果是“投資品”（收租）：核心看“對比”房產，先算清楚租售比（年租金/房價），再把這筆錢放到全市場裡比，同樣的錢，投這套房子的租金收益，比投優質基金、頭部企業股票划算嗎？流動性（急用錢時能不能快速變現）比其他資產強嗎？
如果是“投機品”（賭漲價）：核心看“能力”，你能精準判斷宏觀政策走向嗎？能算出這座城市的人口流入、供需缺口嗎？如果沒有這種判斷趨勢的能力，本質上就是“賭運氣”房產。
我的判斷是：未來中國房產增值的潛在收益，大機率會向二戰後美國房產的長期均值靠攏，名義年化漲幅約4%-5%，扣除通脹後，實際回報率大概在1.5%-2.5%房產。
但要注意一個前提，1996年到2019年期間，中國房產既補上了“沒房子住”的歷史欠賬，也一定程度透支了未來的漲幅房產。從估值迴歸的邏輯看，未來一段時間的房價漲幅，甚至可能低於這個均值。
而現在優質企業的股票、寬基指數基金，長期收益不僅大機率跑贏房產，流動性還更強房產。投資當然需要能力，但有一定財富量級的家庭，不該回避“提升投資能力”這件事；如果一直迴避，財富遲早會向“能力匹配”的水平靠攏。
我自己的選擇很明確，自住房夠住就好，剩下的資金不會再投房產，不管是賺租金還是賭升值，房產的價效比都比不上優質股票房產。
反觀股票、基金，雖然短期會有波動，但把時間拉得越長，收益跑贏房產就越多，這是無數嚴謹的事實證明的道理房產。說到底，投資的本質是比較，把不同資產的收益、風險、流動性放在同一個框架裡對比，選那條回報更高、確定性更好的路。
（作者系資深投資人士房產。文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）
本文刊於10月18日出版的《證券市場週刊》
